开发商资金充裕度下降—社科普及—深圳市社会科学网-k8凯发平台

　日期：2010-07-14   来源：深圳新闻网

在调控后收紧的融资渠道面前，部分开发商仍表态“不差钱”。业内专家以及分析师透露，１～５月的房企资金压力不大，但充裕度在下降，随着调控深入，若融资渠道不畅，房企可能产生资金缺口。面对收窄的融资渠道，部分开发商出现新动向，将融资的方向转向了外资银行。

房企资金充裕度下降

在调控大势下，上市房企通过股市融资受到证监会和国土局的联合审批，且在股市下行的行情下，多个房企股价已经跌破增发价。

６月期间，招商地产公告，股东大会通过了撤销定向增发方案。世茂股份紧随其后，公告宣布撤销约１７亿元的增发方案。

不过，面对股权融资渠道受阻，部分房企仍表态，凭借自有资金、信托融资等其他渠道，并不差钱。

面对地产大佬一直宣称的“不差钱”，全国工商联房地产商会会长聂梅生则表示，“不要总认为自己不差钱，开发商的资金充裕度在下降。”

现金流越来越紧张

聂梅生表示，检测１～５月的数据，开发商资金充裕度开始下降，自有资金率上升明显。她介绍，房地产企业的自有资金占投资比重在去年为４９．４％，但在今年５月达到７０．３％。去年房产企业的月均自有资金是１４５２亿元，到了今年５月份达到了２０８２亿元。同时，房企资金充裕度明显下降，今年３月份的充裕度是１∶１．６７，现在下降到１∶１．４２。“这个比例能否撑到年底不好说。”

齐鲁证券房地产分析师涂力磊表示，在此轮政策调控中，挤压开发商资金，迫使其降价是手段之一。从假设测算中可以看出，开发商有销售压力，但暂时还不致命。如果成交继续下滑，为保证资金平衡，房企在４季度可能出现更大规模降价。

一家股份制银行地产金融总监表示，虽然开发商上半年销售为今年积累了不少现金流，但是在调控继续深入的情况下，开发商下半年的销售不容乐观，而且在开发、投资等资金支出方面的需求仍然存在。虽然开发商自有资金能维持一段时间，但现金流也将越来越紧。他预计，房地产行业的调整，中小企业支撑不下去，还将出现大鱼吃小鱼，房企之间重组兼并的现象。

房企眼光转向外资银行

种种迹象表明，在房地产融资的渠道变得越来越窄的当下，股权融资受阻和资金有压力预期，使房企融资开始寻求新的渠道，其中一个明显动向是外资银行的身影频频显现。

６月２５日，奥园从南洋商业银行及中国银行澳门分行获得５亿元的定期贷款融资，资金将用作奥园的一般营运资金。紧随其后，恒基兆业宣布其与１８间国际及本地银行签订一项１３２．５亿元的５年期循环贷款；雅居乐也于近期从东亚银行获得了８亿港元的借款。新世界发展也获得了一家银行７亿港元４年期的贷款。

加之今年４月２８日，龙湖披露，成功获得一笔来自国际银团最高上限为２１．５亿港元的贷款。实际上，包括恒大、雅居乐、佳兆业、人和商业等在港上市的中国内地房企也纷纷推出了海外融资计划。业内人士分析称，龙湖的这一成功案例将对其他房企融资创新渠道起到风向标的作用。

融资成本明显攀升

近期，银监会叫停了银信合作业务，信贷调控进一步收紧；房地产商的融资难度和融资成本大幅飙升。此前，在港上市的中国内地房企纷纷转向境外发行高息债券，而不少ａ股上市公司则通过信托、委托贷款、股权质押融资等方式“找钱”。

“两年前那一轮行业低谷时，房企公开融资的成本最高也就到１０％左右；今年，很多企业发债或信托融资的利率高达１２％～１７％。”一位信托公司的经理说。

银行贷款、再融资受到限制，严厉调控使销量下滑，依靠销售回款也不容易，有境外再融资优势的在港上市房地产企业开始以高息为代价求得资金。在花样年之前，碧桂园、雅居乐、佳兆业等已纷纷发债进行境外融资，这些内地房企境外融资的成本连续攀升。

恰在此时，上市公司委托贷款也开始增多。今年截至６月２５日，共有５３２则上市公司公告“委托贷款”事项，比去年同期增长３０．１％。借款方为开发商的委托贷款利率，明显高于基准的利率水平。

ｗｉｎｄ统计显示，今年以来已经有３７家房地产上市公司的各类股东以股权质押方式进行了９２宗融资活动，质押股份总数接近５２亿股。仅５月份以来就发生３１宗质押融资活动，６月份以来愈演愈烈。而去年全年仅有１９家上市房企进行了３１宗股权抵押融资。

浙企向员工募集资金

在浙江一家中型房地产公司工作的顾伟新（化名）近日购买了１０万元信托理财产品。与其他信托产品不同的是，顾伟新购买的是该地产公司特定向内部员工发售的产品，年收益率达１２％。

“通过信托的形式向企业员工募集资金，缓解燃眉之急，这种方式已在江浙地产圈内悄然兴起，很多知名房企也加入了信托化内部筹资的行列。”据业内资深人士介绍，信托化内部筹资的规模一般在１至３亿元，收益率超过１０％。房企在“为员工增加福利”的旗号下筹集流动资金，而员工则在高息的诱惑下积极参与认购。